Aktuelle rechtliche Infos aus dem MITTELSTANDSVERBUND ZGV
(ohne Gewähr)
LIQUIDITÄTSENGPÄSSE DER ANSCHLUSSHÄUSER DURCH KÜRZUNG DER GEWERBEMIETE WEGEN CORONA-KRISE AUFLÖSEN ODER MILDERN
Die Behörden setzen die Corona-Maßnahmen durch betriebs- bzw. branchenbezogene Allgemeinverfügungen und Verordnungen um, die zur (vorübergehenden) Schließung des Ladenlokals führen. Da die Mietverträge kaum Regelungen für eine solche Situation vorsehen, ist die Rechtslage nicht eindeutig und einzelfallabhängig.
Ein juristischer Lichtblick für das Anschlusshaus kann sich ergeben, denn die meisten gewerblichen Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung der (leeren) Flächen vor, sondern regeln detailliert den beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck. Der Mietzweck verpflichtet einerseits den Mieter, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus zu nutzen. Andererseits verpflichtet er aber auch den Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt zu überlassen, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Kann der Mietzweck, nämlich die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden, könnte hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Überlassung zu dem vereinbarten Zweck zu sehen sein. Gesetzliche Folge ist, dass der Mieter von der Gegenleistung befreit wäre, also von der Zahlung Miete – und zwar für die gesamte Zeit der Unmöglichkeit! In allen Fällen ist vor der Vornahme eines Mieteinbehaltes allerdings anhand des Mietvertrages zu prüfen, ob sich darin eine Mietminderungsausschlussklausel findet und ob diese wirksam ist. Zusätzlich können sich bei der aktuellen Dynamik unter dem Gesichtspunkt der sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ Vertragsanpassungsansprüche zu Gunsten des Anschlusshauses ergeben.
Ob und welche Rechte zugunsten des Anschlusshauses bestehen, sollte daher anwaltlich geprüft sein. Soweit Ansprüche bestehen, so müssen diese auch formwirksam ausgeübt werden. In jedem Fall bietet die anwaltliche Prüfung die Möglichkeit, dass Anschlusshäuser mit juristischen Argumenten Kostenreduzierungen, auch im Wege einer einvernehmlichen Einigung mit dem Vermieter, erreichen können. Das setzt aber voraus, dass die Anschlusshäuser auch überzeugenden „rechtlichen Druck“ erzeugen .
VERSICHERUNGSPOLICEN DER ANSCHLUSSHÄUSER
Es gibt Versicherungspolicen, die Ertragsausfälle aufgrund von Betriebsunterbrechungen abdecken. Diese sog. Betriebsunterbrechungspolicen decken jedoch im Standardvertrag regelmäßig seuchenbedingte Schließungen der Betriebe nicht ab. Denn gemäß den Bestimmungen dieser Verträge tritt der Versicherungsfall ein, wenn der Betrieb infolge eines Sachschadens unterbrochen wird. Versichert sind daher standardmäßig nur Schäden, die auf Feuer, Diebstahl, Sturm oder sonstige Naturgefahren zurückgehen.
ABER:
Wenn die Unternehmen hingegen sog. All-Risk-Versicherungen abgeschlossen haben, hängt die Frage, ob wegen des Coronavirus bedingte Betriebsschließungen versichert sind, von den konkreten Vereinbarungen im Vertrag ab: Sofern Voraussetzung für die Erlangung des Versicherungsschutzes keine Sachsubstanzbeeinträchtigung ist, besteht durchaus die Möglichkeit der Deckung bei Betriebsschließungen aufgrund des Coronavirus.
Sollten Sie Fragen rechtlicher Art haben, wenden Sie sich bitte an
Herrn RA Dr. Andreas Lehmann
Telefon: 07154 / 24321
